ChatGPT voor makelaars: prompts voor woningteksten die werken (en waar het misgaat)
Vertaald uit het Engels. Lees het origineel in het Engels
ChatGPT voor makelaars is inmiddels een alledaags hulpmiddel: in de Technology Survey van de Amerikaanse brancheorganisatie NAR uit 2025 was ChatGPT de meest gebruikte AI-tool onder makelaars, genoemd door 58% van hen die AI inzetten. De tool kan binnen enkele seconden een prima woningtekst opstellen, mits je de juiste prompt gebruikt en het resultaat goed controleert. Hier vind je prompts die werken, de fouten waarop je moet letten en wanneer een gespecialiseerde vastgoedtool je veel moeite bespaart.
Waarom de meeste prompts voor woningteksten mislukken
"Schrijf een verkooptekst voor een woning met 3 slaapkamers" levert steevast dezelfde wollige zinnen op die iedere makelaar kent: "prachtig gelegen", "een oase van rust", "riant". Het model heeft geen concrete feiten om mee te werken en vult de gaten daarom met clichés en soms zelfs met verzonnen kenmerken. Onderzoek van OpenAI zelf verklaart waarom: standaardtraining beloont een zelfverzekerde gok boven het toegeven van onzekerheid, waardoor taalmodellen overtuigende beweringen doen die feitelijk onjuist zijn (OpenAI, 2025). In een woningadvertentie is een verzonnen "uitzicht op het park" of "onlangs vernieuwde keuken" echter een groot probleem.
Drie eenvoudige stappen lossen dit grotendeels op: geef de feiten, stel duidelijke regels en vertel exact welk eindresultaat je verwacht.
Prompt 1: de woningtekst
Je bent een ervaren vastgoedcopywriter in [Nederland/België/stad].
Schrijf een woningomschrijving voor [Funda/vastgoedsite] en gebruik UITSLUITEND de onderstaande feiten.
Voeg nooit kenmerken, uitzichten, claims over de onderhoudsstaat, afstanden of opmerkingen over
de buurt toe die niet zijn genoemd. Als een gegeven ontbreekt, laat het dan weg.
Feiten:
- Type: [twee-onder-een-kapwoning]
- Vraagprijs: [€ 425.000 k.k.]
- Slaapkamers / badkamers: [3 / 1]
- Woonoppervlakte: [105 m²]
- Kenmerken: [tuin op het zuiden, keuken vernieuwd in 2024, oprit]
- Locatie: [7 minuten lopen naar het station]
Regels: maximaal [1.000] tekens inclusief spaties. Begin direct met het
sterkste verkoopargument. Beschrijf de woning, nooit de ideale koper.
Geen clichés zoals "prachtig gelegen", "instapklaar" of "een unieke kans".
Sluit af met een oproep om een bezichtiging te plannen.
Waarom dit werkt: de feiten zijn strikt afgekaderd, de lengte ligt vast en de instructie om niets te verzinnen is volkomen duidelijk.
Prompts 2 tot en met 5: koppen, socialmediaberichten, e-mails en herschrijvingen
Pakkende titels
Schrijf op basis van uitsluitend de bovenstaande feiten 5 krachtige titels van minder dan 70 tekens.
Elke titel moet een specifiek kenmerk noemen. Gebruik geen uitroeptekens of WOORDEN IN HOOFDLETTERS.
Socialmediaberichten
Zet deze woningtekst om in: (1) een Facebook-bericht van 60–100 woorden met één
duidelijke call-to-action, (2) een Instagram-bijschrift met korte alinea's en maximaal
5 relevante lokale hashtags (de limiet van Instagram), (3) een script van 30 seconden voor Reels inclusief tekstsuggesties voor in beeld. Zorg dat elk feit exact overeenkomt met de woningtekst.
E-mail naar zoekers
Schrijf een korte e-mail naar mijn zoekersbestand om dit nieuwe aanbod aan te kondigen. Vriendelijke toon,
minder dan 120 woorden, drie puntsgewijze hoogtepunten en vraag hen om te reageren
om een bezichtiging in te plannen. Gebruik [Voornaam] als aanhef.
Een bestaande woningtekst herschrijven
Hier is mijn huidige woningtekst. Herschrijf deze zodat het sterkste kenmerk
vooraan staat, schrap alle clichés en houd de tekst onder de [800] tekens. Voeg geen enkel
feit toe dat niet in het origineel staat. Geef daarna een overzicht van alles wat je hebt weggelaten.
Voor kant-en-klare voorbeelden van het gewenste resultaat, bekijk onze voorbeelden van woningteksten en voorbeelden van socialmediaberichten voor nieuw aanbod.
Waar het met ChatGPT nog steeds misgaat
- Verzonnen details. Zelfs bij strikte prompts moet je elke bewering nalopen aan de hand van je aantekeningen. Zaken als "dicht bij scholen" of "gelegen aan een rustige straat" sluipen er snel tussendoor.
- Formuleringen rond gelijke behandeling. Modellen schrijven nog altijd graag teksten als "ideaal voor gezinnen" of "perfect voor jonge starters". In veel landen, waaronder de VS (NAR) en Europa, kan dit worden gezien als het uiten van een voorkeur of discriminatie. Vraag het model om alleen de woning zelf te beschrijven en controleer dit zorgvuldig.
- Lokale gewoonten. Een algemene prompt weet niet dat Nederlandse prijzen vaak worden aangeduid met "k.k.", dat men in het VK huurprijzen per kalendermaand berekent of dat advertenties in Ierland een energielabel (BER) moeten bevatten. Geef dit soort regels altijd expliciet mee.
- Tekstlengte. Taalmodellen tellen woorden slechts bij benadering en zijn erg slecht in het tellen van tekens. Controleer de lengte altijd aan de hand van de limiet van je vastgoedportaal voordat je publiceert.
- Privacy. Bij de gratis en standaard consumentenversies van ChatGPT kunnen gesprekken worden gebruikt om de modellen te trainen, tenzij je je hiervoor afmeldt (OpenAI Help Center). Voer daarom nooit namen van verkopers, telefoonnummers of persoonlijke omstandigheden in.
- Tijdverlies door prompting. Iedere keer opnieuw feiten invoeren in een chatvenster, de toon bijsturen en om correcties vragen kost over een hele week gerekend veel tijd.
ChatGPT vergeleken met een gespecialiseerde woningteksttool
| Taak | ChatGPT | Gespecialiseerde woningtekstgenerator |
|---|---|---|
| Feiten verzamelen | Je typt ze handmatig in een prompt | Een invulformulier vraagt direct om de juiste gegevens |
| Verzonnen details voorkomen | Hangt af van je prompt en handmatige controle | Ingebouwd in het systeem, inclusief een controle die ongegronde claims markeert |
| Tekentelling bewaken | Bij benadering | Exact instelbaar aantal tekens |
| Social posts, e-mails en vertalingen | Een aparte prompt voor elk onderdeel | Alles in één keer gegenereerd vanuit dezelfde set woningkenmerken |
| Flexibiliteit voor andere taken | Uitstekend | Uitsluitend gericht op vastgoedpresentaties |
Gebruik ChatGPT voor open opdrachten: marktoverzichten, belscripts of het beantwoorden van een lastige e-mail. Voor de woningteksten die je wekelijks schrijft, verzamelt onze AI-woningtekstgenerator alle feiten via een eenvoudig formulier, baseert de tekst uitsluitend op die invoer en controleert direct het resultaat. Zo maak je van één set kenmerken in een handomdraai de verkooptekst, een titel, opsommingen, berichten voor Facebook en Instagram, een Reels-script, WhatsApp-teksten en een e-mail voor zoekers.
Ben je opties aan het vergelijken? Onze gids met de beste AI-tools voor makelaars biedt een breed overzicht. Zet je net de eerste stappen? Begin dan met AI voor makelaars zonder technische achtergrond.
Bronnen
- National Association of Realtors (2025). Realtors embrace AI, digital tools to enhance client service, NAR survey finds.
- OpenAI (2025). Why language models hallucinate.
- OpenAI Help Center. How your data is used to improve model performance.
- National Association of Realtors. Window to the Law: advertising within the fair housing framework.
- Lilach Bullock. ChatGPT prompts for estate agents: property descriptions.